Х5 (о «Пятерочке» и «Чижике»)

1. Вводные данные (спасибо, Кеп)

В коммерческой недвижимости самый популярный и самый известный сетевой арендатор - это «Пятёрочка».

Брокеру посадить «Пятёрочку» невероятно сложно, потому что отдел развития в «Пятёрочке» один из самых сильных в стране.

В каждом городе работают много опытных развивальщиков, которые наизусть знают свой город. В большей части им известны собственники, объекты, и что где строится. А там, где не известно, они ежедневно смотрят «Авито» в рабочее время.

⏺ «Пятёрочка» развивается двумя способами: она открывает свои и франшизные объекты. Как правило, они сами знают, где надо открыть / построить точку и направляют туда своих франчайзи.

«Пятёрочка» - это большая корпорация, в которую входят отделы развития, технические службы и аналитики, которые собирают информацию о том, где будет трафик и количество домохозяйств. Это большая компания с большим и качественным составом сотрудников, где нет бешеной текучести, как у других сетевых развивальщиков.

Поэтому идея зарабатывать на «Пятёрочке» (собирать ГАБы, искать для них помещения) сверхидеализирована. Кроме тех случаев, когда вы сами инвестор, строите или покупаете франшизу «Пятёрочки».

2. Если вы как брокер или собственник помещения хотите посадить «Пятёрочку», то вот их условия :

Требования

— Торговый зал: от 270 м²
— Общая площадь: от 350 м²
— Электросеть: от 50 кВт
— Коммуникации: вода, канализация, вентиляция, отопление
— Зона разгрузки: обязательно (+ парковка — плюс)
— Локация: возможность получения алко-/табачной лицензии
— Этаж: первый, без подвалов и лестниц

Проверка локации и экономики (это не зависит от вас):

Здесь оценивается, насколько объект выгоден именно в этой точке:
— есть ли рядом действующие или планируемые «Пятёрочки»
— численность населения и трафик
— потенциальный товарооборот (на основе гео- и маркетинговой аналитики)

Технический аудит:

Проверяют:
— соответствие требованиям
— особенности планировки
— возможность адаптации под формат магазина

Заключительный этап:

— переговоры по цене
— переговоры по договору
— переговоры по стройке и ремонту
— финальный оффер

3. О падении. Пятерочка , как арендатор сверхидеализирована.

Каждый квартал у Х5 операционные результаты падают:
— от темпа роста выручки до сокращения трафика.

Рост выручки всего на 11%

Падение трафика в магазинах X5 в первом квартале составил:
✍ «Пятерочка»: -1,7%
✍ «Перекресток»: -0,8%
✍ «Чижик»: -2,8%

Да-да, хваленый «Чижик» не оправдывает ожидания по трафику. Считаем, что этот арендатор вынужденно повторит тактику К&Б, который выживает за счет:
• давления на собственника и низкой аренды
• давления на работников и низкой зп
• давления на всех для снижения накладных расходов

Низкорентабельный бизнес с низкой наценкой (как у «Чижика» автоматически создает угрозу для собственников, так как такие магазины высокую аренду не потянут.
Сажайте «Чижик» только в неликвид и только при отсутствии альтернатив.

✔ Стоит признать, что падение темпов не только у Пятерочки, но и у всего ритейла в целом, как бизнеса.

Тренды такие:
— онлайн доставка забирает большую часть рынка.
— дефицит кадров и невозможность поднятия зп
— перенасыщение рынка (магазины на каждом углу)
— крайне осторожное открытие новых точек,
— переход оффлайн магазинов в дарксторы
— пересмотр договоров на предмет снижения арендной ставки (письма счастья)
— рост накладных расходов (коммуналка, администрирование, налоги)

«Пятерочка» не смотря на ухудшение показателей все равно остается одним из самых интересных арендаторов. ПРИ НАЛИЧИИ И ПРИВЯЗКЕ АРЕНДНОЙ СТАВКИ К РТО.

Наш канал в MAX